東京で家を買おうと思ったブログ -売買契約解除-

こんにちは、カツです。

オープンハウスで土地の売買契約をし、無事に銀行の本審査も承認を得ました。
詳しくは前回のブログをご覧ください。

しかし、この契約自体を解除することにしました。
手付放棄や仲介手数料の絡みもある大きな決断をしたことには理由があります。
正直、じっくりと考えなかった自分が悪いんですがね。

今となっては全く後悔はなく、新たな気持ちで家探しを始めております。

今回は、売買契約の解除についてお話したいと思います。
※ 2019年5月時点での法律、法令です。

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売買契約した土地をキャンセルするということ

まず前提に、全てのリスクを承知の上でキャンセルしたこと踏まえていただきたいです。
あと、キャンセルという言葉も本来の意味とは違うと思うので、売買契約の解除と書きます。

子供の約束と違って、大人の契約(今回の場合は売買契約)を正式に締結していますので、

「はい、やっぱりや~めた!」

というわけには正直いきません。

どんな事情があるにせよ、買主(筆者)の都合で契約解除になりますので、それ相当の金銭的な解決が必要になってきます。

では、どのようなものが発生するでしょうか。

手付金の放棄をしなければならない

不動産の売買契約(今回の場合は土地の売買契約)の際には、売主に購入の意思表示として手付金を支払う必要があります。
口約束だけして購入しない(売主の保護)、売る約束をしたけれども他人に売ってしまった(買主の保護)など、お互いの契約履行を確かなものにするために手付を支払います。

そして、その約束(契約)を解除する場合(手付解除)は、民法で以下のような規定がされています。

(手付)
第五百五十七条 買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

また、不動産取引における手付金額ついて、宅地建物取引業法(以下、宅建業法)にて上限が定められています。

(手附の額の制限等)
第三十九条 宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。

簡単に言うと、

  • 買主都合で契約解除
    支払済みの手付を放棄をすることにより、売買契約の解除が可能(手付流し
  • 売主都合で契約解除
    買主が支払った金額の2倍の手付を買主に支払うことにより売買契約の解除が可能(手付倍返し)

となります。

今回はどんな理由があるにせよ筆者の都合で契約解除を申し出たので、手付の放棄で契約の解除をします。

仲介手数料を支払わなければならない

不動産の売買や仲介などの間を取り持ってくれる不動産屋には、仲介手数料を請求できる権利が発生します。
タダ働きするわけにもいかないので当然ですよね。

仲介手数料の上限は宅建業法及び国土交通省の告示で定められいます。

(報酬)
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

売買又は交換の媒介に関する報酬の額

二百万円以下の金額 百分の五・四
二百万円を超え四百万円以下の金額 百分の四・三二
四百万円を超える金額 百分の三・二四

この仲介手数料、実は売買契約が成立した時点で仲介業者は買主に請求できる権利が発生するので、たとえ契約解除して売買という行為が未成立だったとしても買主は請求されてしまいます。

オープンハウスで契約した時点で、実はちゃんと○○書類にサイン(署名捺印)しています。

なぜ売買契約を解除しようと思ったのか

先ほど書いた手付の放棄仲介手数料の支払いは、合計するとうん百万の痛い支出になります。

なぜそんな痛い支出までをして契約解除する考えに至ったのか、筆者の考えはこうでした。

オープンハウスという会社に不安が生じてきた

まず、一番初めに抱いた小さな感情です。

そもそも、最初に説明してくれた新人A君が適当。

主担当だったB課長がいい加減。

最終的に担当してくださったセンター長は、とても仕事ができる方でしたがどこか人間味が無いような。。。
とは言え、センター長は本当に良くしてくださいました。

ただ今後の流れ(設計、建築、引渡)を考えると、この会社の体質が不安でしかなくなっていたことの事実です。

土地より建物にお金の比重をかけたくなった

今回、都心のちょっと良い場所に土地を購入しました。
筆者はサラリーマンなので予算には上限がある関係上、建物の予算を抑え土地にお金を掛けるオープンハウスの考え方に合致していたんです。

オープンハウスで提示される金額は、以下のような考え方になっています。

土地(オープンハウス) + 建物(オープンハウス・ディベロップメント) = 総費用

参考プランとして提示されている建物図面と金額は、オープンハウス・ディベロップメントで建築した場合の費用です。

土地には建築条件が無いにしろ、取引事例からみても割高であることと、参考プランの建築費用を考えると土地代金に建築費用も上乗せされている気がします。

 地価公示や取引事例は、以下サイトが参考になります。
土地情報総合システム(国土交通省)

土地に投資する、そんなつもりでしたが、先ほどの会社への不満とオープンハウス・ディベロップメントという建築会社への不信感が大きくなる要因がありました。

道路面より建物が低い

当初みていた図面で把握はしていましたが、よくよく考えるとやっぱり心配。
狭小地に無理矢理3階建てを経てるために建物を道路面より下げています。

天井高が低い

リビングなのに低いところだと2200mmしかない場所も。
3階も屋根のこう配の関係上、結構斜めな天井です。

駐車場が狭い

普通車であれば問題ないでしょうか、4800mmを超える車は駐車できません。

なんでもオプション

図面以外の注文は、すべてオプションで追加料金が発生します。
追加料金無しでできる範囲は、A3両面印刷された紙1枚分の設備器具や一部の建具のみ。
収納を増やしたいとかドアを増やしたいなどは全て別料金のオプション扱いです。

上記4点は図面でまぁ納得していました。
しかし、オープンハウス・ディベロップメントのホームページを見て契約解除に踏み切った1ページがありました。

耐震性能の不安

一番おおきなキッカケは耐震性能の不安です。

公式のHPの抜粋です。

制振装置

解釈にもよると思いますが、震度7だと倒壊しちゃうのかなとか、震度6強が複数回来たら危ないなとか、正直心配になりました。

妻一人でなにかあったら大丈夫か、子供が生まれたら、一人で家にいたら、など…。
考えたらキリがありませんが、安心できる家でないことは確かです。

オプションで制振装置を入れることも可能ですが、まだ建物の打合せすら始まっていない状況で、自分たちが当たり前と思っているものまでオプション扱いになると、正直金銭的にも厳しいです。

以上の理由で、土地の引き渡しが終わる前に契約解除する必要があると決断しました。
土地の引き渡しが終わってしまえば、もう契約解除どころの話ではなくなってしまいますからね。

契約解除の意思表示

筆者がオープンハウスに契約解除の意思表示をしたのは、住宅ローンの金銭消費貸借契約の2日前でした。
正直、申し訳ない気持ちでいっぱいであります。

センター長さんも最初は困惑されていましたが、予想通りのメールが届きました。

手付解除のご解約となりますので、お手付金○○○万円の放棄と仲介手数料○○○万円のお支払いによる手続きとなります。

わかっていましたが、仲介手数料満額の請求はかなり痛いです。

本当に仲介手数料を満額支払う必要があるのか

売買契約解除を決めると同時に、こういうケースは裁判になる場合も多々あるので判例が非常に有効です。

全額免除は無理でも可能であれば仲介手数料を削減したい

判例を調べていく中で、様々な回答がありました。

大阪宅建協会

 大阪宅建協会制定の売買契約書では、
「売主および買主は、手付解除もしくは、契約違反による解除の規定により、または合意により解除された場合であっても、この契約に関与した媒介業者に対して報酬を支払うものとする。」と記載されています。
成立した契約において、宅建業者に落ち度がないのであれば、「宅建業者は全額の報酬を請求できる」という考え方もありますし、「解除をした側(売主または買主)は全額の支払いをすべきだが、当事者の目的が達成されていないので、減額の可能性がある。」という考え方もあります。

仲介業者は報酬を全額請求できるが減額のできる可能性があるという解釈ですね。

全日本不動産協会

 仲介報酬を請求することができます。ただし、仲介契約に定められた仲介報酬の全額を請求することはできません。請求額は、売買契約が履行された場合の合意報酬額の金額を上限として、取引額、仲介業務の難易、期間、労力、契約が履行されずに終わった事情など、その他諸般の事情を斟酌して定められます。

仲介業者は報酬を請求できるが全額請求はできない。進捗状況によるというところでしょうか。

筆者の売買契約進捗状況

筆者の場合は、本審査も通過し残りは売買契約締結だけで日程も調整済みという、最後の最後でした。
決済日まであと2日。

仲介業者の立場からすると、進捗状況は100%に近い状態だと思います。

仲介手数料について相談しました

解約する意思表示とともに、仲介手数料についての相談をさせていただきました。

絶対にやってはいけないことは、仲介手数料を払いたくない意思を持ち高圧的に値下げ交渉をすること。
こちら(買主)の都合で一方的な契約解除ですので、判例や事例からみても無料は無理です。

無理を承知の上、仲介手数料の50%でお願いしました。
出来高払いだと80~90%位にはなってしまう気がします。

もちろんすんなり承諾をもらえたわけではありませんが、担当してくださったセンター長のご厚意もあり、こちらの要望を受け止めていただけました。

話のやり取りについて、詳細を書き起こすことは控えさせて頂きますが、こちらの事情を深く理解していただけたと思っています。

無事に解約に関する合意書も取り交わし、オープンハウスとのやり取りは終了しました。

まとめ

今回私たち家族はオープンハウスで家を建てることを断念しました。

契約前にもっと良く考える時間があればベストでしたが、東京の人気エリアで良い土地に巡り合えたことで気持ちも舞い上がっていたと思います。
それでも私のような庶民には、建物ではなく土地重視で選択する場合であればオープンハウスも選択肢の一つです。

実際にオープンハウスの方も、建物ではなく土地にお金をかける投資だとおっしゃっていました。

様々なリスクを考えて今回は売買契約解除を選択しましたが、自分たちのベストな選択ができるようによく考えることが大切ですね。

これから私たち家族は新しい家を探す旅が始まります(ハウスメーカーを探します)。
次回以降もご期待ください。

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